房地产趋势预测：2010年，谨慎乐观
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来源：经济观察网
顾云昌（中国住宅房地产研究会副会长、住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任）：购房拉动经济增长 房价需走向平稳
随着大家买地积极、买房积极，房价、地价都往上涨了。我们国家的国民经济“保八”没有悬念，和老百姓的买房是分不开的。老百姓买新房花了2.7万亿，我估计到年底3.5万亿没问题。这是新房，还有旧房，加上二手房一共是5万亿，老百姓一年花了5万亿买房，国民经济零售总额去年是10万亿。老百姓买房对经济的拉动多大，消费的力量多大，消费拉动经济，我看房地产的功劳是最大的。
但是现在房价涨得比较快，既要保持销售投资对国民经济的贡献，同时房价要涨得平稳一点儿，这是大家希望的，其实开发商也这样希望，房价不能涨太快，危险在后面。所以，我们沟通讨论如何保持稳定增长，同时房价相对稳定。
毛大庆（万科地产北京总经理）：政府应给市场明确信息 即时调整政策走向
目前31个城市有万科的住宅，这31个城市是有代表性的，其中十六七个城市万科的占有率是前三名，所以我们对市场的温度是比较敏感的。今年第四季度到明年第一季度，我们对市场基本的看法是量跌价涨。北京今年第四季度整个交易总量已经接近2006年最高峰的峰值，量接近2006年，但是交易总额远远大于2006年。
北京市统计数据显示，今年土地出让量到目前为止还没有完成计划，但土地出让的总价已经完成了年初的预算，证明土地贵了。但是看一看今年拿到地的企业，其实并不是那么多。没有拿到地的企业明年是不是能很快补充上地呢？在北、上、广、深仍然很困难，土地市场的竞争包括热度一下要降到比较平和的程度确实比较难。那么，对于自己是不是可以很快拿到地有疑惑的企业，减慢销售速度，有相对的存货，用这样的手法是相当一批企业的做法。
现在，国家仍然在财政上、利率上一方面采取积极的态度，一方面在探讨如何退出。一方面在防止由于货币宽松政策导致通货膨胀危险；另一方面又担心感冒刚好，甚至还没好，会不会反复成肺炎。通过这一轮的拉动自己的信心加强了，但是我们的手法仍然很单一，我们仍然说不出来我们经济在创新能力和核心竞争力上找到特别核心的亮点，外贸我不认为有亮点可谈，在这种情况下房地产仍然是拉动经济发展重要的推动力。好的办法无外乎政府要有规律地给市场以比较明确的信息，要有足够量的陆陆续续推出的积极政策。再一个要在小型的货币政策上调整，小幅调整，小幅放开。
李战洪（金科地产副总裁）：未来房产形势整体向好 开发商还需谨慎判断
上半年开发商做事的方法和下半年完全不一样，从2008年包括今年春节前后，基本上企业以现金流为导向。进入春天，那波行情来了以后，现在基本上解决了现金流的问题，开发商就有了以利润率为导向的底气，现在才有价格不停地攀升，所以是否以利润率为导向、时间能够走多久是从四季度开始到明年非常关键的问题。原来是以现金流为导向，现在转为以利润率为导向，这是第一个判断。
第二个判断是从整体的宏观形势考虑，我认为整体的形势向好。我看过世界银行的一份资料，就是每投资100亿，房地产能产生170亿—220亿的地产需求，而且每销售100亿的房屋能够带动130亿—170亿的其他需求，所以从内需来拉动整个的经济来说，我想房地产在不短的时间内还是提高GDP的主要手段。
第三个判断是城市化率，中国的城市化率大概45%，而且从2007年10月份大调整以来，我们发现一个规律，今后的发展是在二、三、四线城市均衡发展，这是我们企业的布局。我们调整中发现，在城市化率比较低的城市，就是二、三、四线城市，这波房地产调整的时候抗风险能力特别强。45%的城市化率说明按照每年平均1.5%的增长率，如果到70%才成熟，房地产趋向比较平稳，我换算过，房地产这个产业至少还有16年的好时光。
这是我的三个判断，房地产形势整体上未来是向好的，而且从量价分析来说，我想至少在半年之内房地产开发商有做利润率的底气，半年之后有没有做利润率的底气，是不是还要追求现金流，这个还有待判断。
张耘（远洋地产香港公司副总经理）：对房产市场形势分析需坚持两大原则
关于对市场的判断我想先说一个前提，任何的预测和判断市场，我觉得是上帝的事情，是非常难做的。远洋对市场形势过往的分析和对未来的判断，我们坚持两个原则。
第一，战略原则，如果把2007、2008年的金融危机，和十年之前的亚洲金融危机拿出比较，特别是东京的日经指数，或者是香港恒生指数的走势图来看，1997、1998年的危机和2007、2008年的危机是非常相似的，它们的波幅还有斜率两张表几乎是完全一样的，即使是这样的情况，也很难判断市场或者做市场的分析。我们做什么呢？我们认为战略布局，可能是至关重要的，如果不是从自我修为去看待全局，就会很被动。
第二，坚持现金原则，销售产生的是现金流，地产公司对现金回款，现在与以前相比，已然非常严格，这一点是从经验中得出的。我们也相信未来的十年、十五年随着中国人口红利的增长，地产同行应该面临一个黄金(1116.70,10.10,0.91%)的年代，而过往的十年，房地产面临的是镀金年，所以房地产的市场真正爆发是在后头。
成实（沿海副总经理）：土地政策决定房地产市场走向
现在的开发商用一个词表达就是外表风光，内心彷徨，去年的时候大家都说冬天来了，开发商很紧张，准备过冬，结果没想到过了年这么好。但是现在形势这么好开发商是不是很开心、很放松呢？我告诉大家，还是非常谨慎的，非常小心的。为什么这样说？因为中国的房地产市场不是一个真正的自由市场，是一个政策市场，从远期政策来看，中国的土地政策决定了中国房地产市场，如果中国土地政策不改，中国的房地产市场是永远向好的。
从短期来讲，今年是为了保八，明年可能保九，后年保十，保来保去不知道保到什么时候，能不能保就不知道了，因为现在的保八是一个很短的事业。在这样的情况下，从长远来讲，我跟在座的同行一样，对中国未来房地产市场非常看好，因为供需关系在这里。中国还有一个特别的现象，是我们在做经济分析的时候没有注意的，每次好像危机来了也没什么可怕，因为中国有几亿的农民，他们还没有完全进入城市。为什么西方国家不行，因为大量的城市化，只要城市里面的产业功能有问题，一旦失业对国家影响很大，中国的农民失业没关系，回家有饭吃，这就是中国的现状。
为什么经历那么多危机中国社会还可以战战兢兢走过来？是因为有几亿农民给我们打底。我们现在看到的繁荣，只能看到十多年，中国社会要长期健康的发展，一定要做一些根本的改变。所以，作为一个房地产企业，长远来讲肯定是看好的，我们说的长远是中长远，从短期来讲我不能说明年会怎么样，我现在根本不敢说明年会怎么样。因为大家知道现在流动性过剩这么严重，整个经济问题又没有解决，这种短期波幅是很大的，短期的波幅对企业是致命的，你不要说长期好，但是你过不了短期的坎。所以对企业来讲不要太多关注未来会怎么好，因为好不好房地产企业都是短暂性的。现在好成这个样子我们都心慌了，涨得太快了，明年还能不能涨，土地能不能上去，现在地王不少了，这个钱拿来要不要买，不买的话明年没有开发量了，买的话这么高。所以，明年怎么样真的很难说，企业应该做好两手准备，中国的开发商大家都要做好准备，好的时候要怎么样，不好的时候要怎么样。
范小冲（阳光100副总经理）：明年房价继续暴涨缺乏基础
中国房地产跟政策非常相关，包括土地政策，包括二元结构，中国之所以现在土地资源这么稀缺，低价暴涨，实际上跟二元结构是有关系的。中国解放之后，把土地变成城市用地和农村用地，现在城市化就是农村人口大量进入城市，在20世纪80年代的时候，中国城市人口只有2亿人，现在已经超过了6亿人，大家为什么说外地人买房多，实际上从农村进入城市的人口远远超过原住民了。但是，土地并没有带过来。所以，中国实际上接近96%的土地不是城市用地。在未来10—20年中，还将近有3亿人口要进入城市，这3亿人是什么概念？就是一个美国，可能是欧洲的多少个城市，巨大的人口进来但是土地并没有带来。
如果土地政策发生改变，真是同地同权，集体土地也能够供应出来，中国的房地产格局就会发生巨大的变化。当年城市土地可以买卖，房屋拥有产权是巨大财富，而农村巨大的土地由于不可以流通，不可以改变用途，所以现在没有价值。一旦出了这个政策以后，对房地产是一个巨大的冲击。所以现在成都、重庆正在对城乡一体化做一些试点，未来是什么不知道。今年确实是中国房地产最值得记忆的一年，年初1月份房地产已经降到最低点，有时候在一两个星期一个省都没有一套的成交量。现在却成了沸点，达到了量价最高的一年，未来怎么样？现在判断房地产市场比判断气候要难多了，气候可以知道未来会怎么样，但是房地产大家不知道，比如说优惠政策到期后会不会延续，我们就更不知道了，反正我们至少感觉到不会像2008年或者今年1月份那时候，为了保生存，为了现金流大家不惜贱卖，而且是为了生存打折造成价格下跌。
现在大家去库存化也都完成了，粮食也都收回来了，所以这段时间不会出现这种极端现象，但是会不会出现像今年持续的暴涨，我想也不会，因为世界经济现在还没有反弹，中国的经济现在虽然大家看到了保八成功，但是必定是冬天里的一把火，靠4万亿的救市，靠宽松的货币政策，实际上并没有使中国的经济真正全面的复苏。是不是可持续？现在也是未知的。因为内在的原因是中国的经济结构问题，而中国的经济结构并没有很好地完成转型。在明年也不可能看到中国的经济是持续高涨健康的，所以转型和慢慢的撤火应该是主导。今年和去年的宏观政策的因必然会造成明年的果，因果关系是有关的，明年继续暴涨下去也缺乏基础。
滕威林（中国国际金融公司执行董事总经理）：中国负债率增大将催破房地产泡沫
从中期来看肯定是看好中国的房地产市场，说实话人口红利能够持续一段时间，经济增长能够带来更好的需求。我还想增加一点，中国的负债率问题，中国1997年金融危机、2008年全球的金融危机，中国都度过了，其中有一个很重要的原因就是中国的负债率比较低。第一，国家作为政府负债率比较低；第二，中国老百姓不仅不借钱花还把钱都存起来；这跟美国人不一样，美国人把后面几代人的钱都花了，美国人跟中国人有很大不同。但是要注意一下居民的负债率提高，还有政府的负债率提高，当企业负债率高破产的时候，回旋的余地就比较小了，当然美国向全世界发债。相比之下，中国政府之所以能够出台经济刺激政策，房地产能够拿到这么多贷款，实际上跟负债率有关，国家有底气。
判断中国的房地产市场，因为泡沫总要破，房地产市场本来就是周期性的行业，再加上政策性的因素，坡度就更大。什么时候出现拐点？什么时候泡沫破？大家搞不清楚，但是有一个指标大家注意一下，什么时候中国的负债率起来了，因为中国企业的负债率并不低，房地产企业的负债率都不低，这个问题不大，只要政府、居民的负债率低就来回转。如果再过十年八年，看到社保的压力、养老的压力，压力全出来了，政府也慢慢没钱了，居民一对养两对老人也没钱了，居民的负债率也起来了，这时候就是中国的房地产泡沫要破灭了，国民负债率很高。
谈房价不要谈总体概念，最好分开来谈。高端房价和中低端房价分化是必然的，城里的房子面积太大，在香港几百万年薪住1000英尺的豪宅，在中国300平方米算豪宅，实际上中国的土地资源是非常稀缺的，城里的土地资源是极其稀缺的，但是咱们住的面积实际上还非常大。
赵民（北京正略钧策房地产研究中心总裁）：资本市场及股市将影响明年房价走势
现在来评判明年的形势都是胡说八道。中央经济工作会议还没开，一个月以后再说我觉得更有谱，明年影响经济的重大事情我觉得有两个，明年到底改革的力度有多大？中央的财税体制改革改不改？我的看法是只要这个不改，房价是下不来的。只要财税进行第二轮的大改革，地方财政如果不依靠出卖土地来解决民生问题，房地产的价格就有可能下来，我讲的这是一个大形势，如果这个明年不动，价格肯定下不来。因为房价高根本原因是在地方政府，地方政府要靠卖地增加财政收入，要完成社会责任、民生问题。
第二个影响明年房价走势的我认为是资本市场和股市。明年整个股市的好坏到底怎么样，我觉得还有几个因素。美国现在的失业率高达10%，好多事情还没有彻底过关，比如说医疗改革的问题，这些事情还有很大的不确定性。所以我觉得刚才各位所讲都是隐含在大前提下面的结论，我讲的是隐含在大前提之前的结论。中央工作会议结束后，才能够明确刚才大家所讲的，我们要看中央工作会议明年改革的力度。
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